Примерно год назад в одном из номеров «ТрВ» вышла статья «Что и как будет строиться в Троицке» с уже небезызвестной таблицей инвестиционных площадок города. В настоящее время острота вопроса строительства и освоения новых территорий в городской черте сохраняется. Более того, ситуация продолжает накаляться, во многом благодаря искусственному «подогреванию» общественного мнения радикально настроенными жителями и власть имущими. В данном материале приводятся факты по поводу строительства коммерческого жилья, общественных и социальных объектов, характеризуется градостроительная деятельность Администрации Троицка и её решения по поводу наиболее проблемных вопросов развития города.

Остановить нельзя построить?

Ряд инвестиционных контрактов, заключенных в 2000-2002 гг., был расторгнут ныне действующей Администрацией. По расторгнутым договорам в декабре 2004 г. появились обращения инвесторов о возмещении убытков. В первую очередь это касается остановки проектирования и строительства жилых домов на территории микрорайона «А». Компания «Дионикс», получившая в 2002 г. акт выбора площадок под строительство объектов А-78 и А-79 с общей жилой площадью 14,4 тыс. кв. м, предъявляет претензии Администрации на сумму 35,138 млн. рублей. Цифра сопоставима с общей суммой бюд-жетныхсредств, затраченных в 2004г. на городское ЖКХ. Очевидно, что город не может позволить себе удовлетворить такие траты, и в настоящее время Администрацией города проводится экспертиза правомочности финансовых претензий инвестора. Дело, видимо, дойдет до суда, поскольку позиция руководства города остается жесткой по отношению к точечной застройке микрорайона «А», а о выделении иных участков под строительство жилья речи пока нет. Напомним, что в микрорайоне прежней Администрацией было выделено 8 площадок под строительство многоэтажного жилья общей площадью более 100тыс. кв. м. (см. карту). В течение полутора лет работы новых властей все инвестиционные контракты были расторгнуты. Сумму финансовых претензий инвесторов к Администрации по остальным площадкам микрорайона можно только прогнозировать, но понятно, что «размер бедствия» может превысить совокупный годовой бюджет города.

Так «Сколько же стоит дом НЕ строить»?

Для начала отметим, что финансовые затраты инвесторов и застройщиков могут быть связаны не только с работами по проектированию и возведению объектов, под которые согласовано выделение площадок в городской черте. Речь идет о выполнении технических условий, прописанных в инвестиционном контракте, которые могут включать целый ряд работ, начиная со строительства инженерных коммуникаций вплоть до возведения социальных объектов. Эти «нагрузки», как правило, выполняются застройщиком до начала работ по возведению жилого дома и не всегда связаны непосредственно с его строительством. К тому же специфика Троицка состоит в том, что практически все заключенные инвестиционные контракты и дополнительные соглашения предполагают взаимную увязку технических условий по разным объектам на разных застройщиков. И расторжение контракта по строительству одного дома неминуемо влечет за собой невыполнение технических условий для строительства другого, увеличение сроков сдачи в эксплуатацию и, соответственно, финансовые потери третьих лиц. Третьими лицами в данном случае могут быть как инвесторы, так и люди, купившие квартиры по договорам соинвестирования. Таким образом, еще до начала работ на объекте у инвестора возникают затраты по выполнению технических условий и обязательства перед третьими лицами. Получив акт согласования земельного участка и технические условия, застройщик начинает проектирование - работу трудоемкую и дорогостоящую. По экспертным оценкам, стоимость проектирования жилого дома составляет от 10 до 15% себестоимости его строительства, (~50 у.е. за кв. метр). То есть проектирование одного дома площадью 10 тыс. кв. м обходится инвестору в 13,5 млн. руб. И все это - затраты, которые производятся до начала строительства.

Разумеется, «стоимость расторжения контракта» зависит от стадии его выполнения. И если по микрорайону «А» все объекты, кроме упомянутых выше, еще не дошли до стадии проектирования и выполнения технических условий, то по остальным площадкам ситуация уже год назад была обратима ТОЛЬКО за счет серьезных финансовых затрат по удовлетворению претензий инвесторов. В качестве примера можно рассмотреть за-стройку Академической площади («площади салютов») компанией «Универстрой». В 2000 г. контракт на застройку всей площади был заключен прошлой Администрацией - на объекты В-60, В-61, В-62 были выданы акты выбора земельных участков и подписаны договора аренды. Застройщику выданы технические условия на строительство объектов, предусматривающие не только подключение будущих домов к существующим инженерным коммуникациям, но и прокладку новых: канализационного напорного коллектора из микрорайона «Б» до очистных (протяженность более 2 км), реконструкцию ЦТП-22 в самостоятельную котельную и др. Общий объем технических условий оценен в 158 млн. руб., они едины на весь контракт, а при строительстве дома В-60 («Титаник») часть из них уже выполнена. В начале прошлого года был представлен проект застройки площади - он был впоследствии существенно откорректирован троицкими архитекторами и по сути дела стал совершенно новым проектом. В результате общая площадь квартир в жилых домах умень-шиласьс70до45тыс. кв. м, была увеличена собственно площадь, на ней появились такие объекты, как куль-турно-досуговый центр и пристройки для размещения предприятий, специализирующихся на обслуживании населения. Также к этому времени уже возникли интересы третьих лиц, заключивших с застройщиком договора соинвестирования на строительство домов. Разрыв контракта на строительство В-61 и В-62 невозможно адекватно оценить в финансовом отношении еще и потому, что невыполнение им технических условий по своему контракту сорвет ввод в строй объектов, уже построенных другими застройщиками, но не подключенных к инженерным сетям, в частности домов микрорайона «Е». Сейчас к строительству готовится 7 площадок по ранее заключенным договорам (см. карту). Земельные участки под жилые дома на этих площадках выделены в течение 2000-2003 гг., на все выданы акты выбора, некоторые компании уже выполнили большую часть технических условий и дополнительные работы по инвестиционным контрактам: в основном построены напорный канализационный коллектор («Универстрой»), водопровод («Десна») для микрорайона «Е» и «Г»; построены котельная В-13 итеплотрассас ЦТП в микрорайон «Е» («Механизация-2»), а также многие другие объекты коммунальной инфраструктуры.

Помимо финансовых последствий расторжения инвестиционных контрактов существует также серьезная угроза получить недостроенные объекты, остановку строительства необходимых городу инженерных коммуникаций и социальных объектов. Один из «живых» примеров такого рода - дом Е-39 компании «Норд», работы по которому остановлены. Правда, связано это не с расторжением контракта, а с невозможностью инвестора закончить строительство домов по финансовым причинам, т.е. с отсутствием у него необходимых средств. Но сути вопроса это не меняет. Недострой имеется, коммуникации, которые инвестор должен был проложить, не строятся. Необходимо отметить, что Администрации удалось договориться о выполнении технических условий «Норда» с другими инвесторами, в результате чего подключение и ввод в эксплуатацию объектов микрорайона «Е» не будут сорваны. И хотя сдача домов задерживается, что крайне раздражает как соинвесторов, которые не могут въехать в свои квартиры, так и жителей города, под окнами которых развернута стройплощадка, они будут в ближайшее время сданы в эксплуатацию.

Работа Администрации по ранее заключенным инвестиционным контрактам продолжается, ведутся переговоры с инвесторами по увеличению городской доли в новостройках, дополнительных обременениях застройщиков, корректировке проектов с учетом особенностей территории. Ни одной новой площадки под строительство высокоэтажного жилья в течение всего времени работы новой Администрации не выделялось.

Мирное строительство

Оставив в стороне болезненные вопросы коммерческого новостроя, обратимся к проектам социально необходимого строительства. Существует ряд инициатив Администрации по созданию в Троицке дополнительных объектов социальной и транспортной инфраструктуры, проектов, «связывающих» город в единое целое.

На карте обозначены зоны и площадки перспективной застройки. В м-не «А» - спортивно-развлекательный центр, в микрорайоне «Д» - школа искусств, пешеходная зона «40-й км -Октябрьский проспект», городской парк, общеобразовательная школа на 1000 мест и детский сад; в м-не «В» -культурно-досуговый центр, фитнесс-центр и офисные здания. Также на карте показаны перспективные транспортные пути, разрабатываемые в рамках работы над Генпланом и транспортной схемой города.

Проект спортивно-развлекательного центра, общественное обсуждение которого прошло 16 марта, предполагает строительство на территории, прилегающей к существующим теннисным кортам на ул. Центральная, современного комплекса для занятия спортом и активного отдыха. Комплекс будет включать 4 закрытых корта (плюс 2 открытых существующих) в залах-трансформерах, приспособленных также к игровым видам спорта - мини-футболу, баскетболу, гандболу с возможностью установки трибун; тренажерный зал для занятий фит-нессом; игровой зал для боулинга и бильярда; кинозал; а также дополнительные помещения, в которых смогут расположиться массажные кабинеты, сауна, солярии. В качестве дополнительной инфраструктуры проект предусматривает офисно-гости-ничный комплекс (30 номеров и 20 офисных помещений) для приема де-легаций и участников соревнований, автомобильную парковку, кафе и ресторан. Проект создает 150 дополнительных рабочих мест, включает благоустройство прилегающей территории (более 2500кв.м.). Площадь застройки - 1 га, ориентировочная площадь 3-этажного здания - около 5000 кв. м. Проект не затрагивает защитную лесополосу от Калужского шоссе и предполагает сохранение лесного массива на территории комплекса. Спортивно-досуговый центр будет построен на коммерческой основе, в рамках инвестиционного контракта, предоставление услуг - на платной основе. Но для городских спортивных секций Администрацией города будет предоставлено бесплатное время.
Проект «пешеходная зона» - это обустройство исторически сложившегося пешеходного маршрута от остановки «Академгородок» и «Макдонал-дса» до Октябрьского проспекта с выходом между котельной и территорией бывшей овощной базы. Благоустройство будет включать освещение, организацию мощеных тротуаров, озеленение, размещение небольших объектов социальной инфраструктуры на протяжении всего маршрута.

Проект «Школа искусств» также прошел общественное обсуждение и получил поддержку общественности. Реализация проекта предполагается за счет федеральной адресной программы и начнется уже в этом году. Школа искусств будет построена на земельном участке между ул. Юбилейная и Сиреневым бульваром с максимальным сохранением и благоустройством существующего лесного массива. Пропускная способность новой школы искусств - 600 человек, в её структуре проектируются классы для занятия музыкой, танцами, а также концертный зал (на 350 мест), который может быть использован и для других нужд города. Прилегающая к будущей школе территория леса рассматривается для организации городского парка с установкой освещения, прокладкой пешеходных дорожек. Над проектом «Городской парк» продолжает работу группа троицких архитекторов, принимавших участие в конкурсе архитектурных проектов, проходившем осенью 2004 г.

Необходимость строительства еще одной городской школы и дополнительного детского сада обусловлена недостаточной обеспеченностью жителей образовательными учреждениями, угрозой возникновения вторых смен во всех школах города растущей численностью населения. Проектируемые пристройки к нескольким школам не решают проблемы. К сожалению, свободных площадок натеррито-рии города для размещения таких объектов, как школа и детский сад (необходимый участок - 5 га), уже нет. Рассматривается вариант размещения современной школы на 1000 мест и детского сада вдоль Октябрьского проспекта с частичным освоением лесного массива (размещение школы и детского сада схематично показано на карте). Школа сможет принять подрастающее поколение жителей микрорайонов «В», «Е» и «Д» и будет обладать современной инфраструктурой. Финансовая поддержка реализации проекта получена от Губернатора Московской области, но фактически о проекте можно будет говорить только после решения вопроса о возможности освоения части лесного массива.

«Культурно-досуговый центр» в микрорайоне «В» должен появиться на Академической площади и рассматривается в комплексе с жилой застройкой по ранее заключенному инвестиционному контракту («Универстрой»). Более подробно о культурно-досуго-вом центре мы расскажем в следующих статьях, посвященных проблемам строительства на территории города. Здесь мы лишь отметим, что на Академической площади запланировано выделение под социально-бытовые службы первых этажей запроектированных В-61 и В-62. Также помещения общественного назначения будут находиться в проектируемой пристройке к В-60: на месте существующего рынка должен появиться 2-этажный комплекс магазинов, в который смогут переехать предприниматели, работающие на рынке. Чтобы хоть как-то покрыть существующую потребность микрорайона «В» в спортивных сооружениях, в недостроенной пристройке В-37 планируется разместить фитнес-центр с тренажерным залом, солярием. Данный проект сейчас в стадии проработки, он также может быть реализован на коммерческих условиях частным инвестором.

На карте также можно увидеть проектируемые автомобильные дороги, призванные уменьшить нагрузки на существующие транспортные пути, повысить связанность города, обеспечить транспортную доступность всех микрорайонов. Данная работа ведется в рамках проектирования транспортной схемы города и разработки генерального плана и требует отдельного освещения, как и комплексные проекты «Университет», «Технопарк». О них мы поговорим подробно в следующих статьях и постараемся более подробно осветить планы Администрации в направлении градостроительства и реализации крупных проектов пространственного развития города.

Константин Попов (автор - сотрудник администрации Троицка).