ГЕНПЛАН - РЕАЛЬНОСТЬ И ПЕРСПЕКТИВЫ
ЧТО И КАК БУДЕТ СТРОИТЬСЯ В ТРОИЦКЕ
Обзор настоящих и будущих строек города

Прошло чуть больше полугода работы новой администрации Троицка. Одним из ключевых вопросов и проблем, с которыми работает администрация, был и остается вопрос строительства в городе новых жилых домов, которые с упрямым постоянством и угрожающими темпами вырастают из земли в разных частях города, заселяются новыми жителями и заслоняются другими новыми домами. Известно, все эти дома строят не город и не его научные институты, как это было 20 лет назад. Это коммерческие проекты и коммерческое жилье, цена на которое, кстати говоря, неуклонно растет и достигает уже, по данным риэлторов, более 30 тыс. евро за однокомнатную квартиру.
Публичные выступления Главы города, прямые эфиры с его заместителями и информация в печатных СМИ готовят жителей к худшему: и оптимистический, и пессимистический прогнозы роста численности населения сводятся к удвоению или даже утроению числа жителей через 10 лет. При этом речь идет не о планах властей по развитию города, а о фактически заключенных контрактах на строительство коммерческого жилья. Сразу оговоримся - указанные цифры сложились из достаточно абстрактного предположения, что все будущие жители новых многоэтажных домов приедут извне, в то время как практика показывает (хотя конкретных цифр пока нет), что жители города также активно скупают квартиры в новостройках.
Указанные прогнозы исходят из печального факта «тяжелого наследия» предыдущей администрации, которая за время властвования успела распродать львиную долю всех городских земель и заключить инвестиционные контракты на строительство коммерческого жилья с более чем 15 различными(!) инвесторами. Об этом неустанно говорят Глава города и его заместители, не предоставляя до сих пор информации о конкретных объектах и площадках под строительство. Оправдание этому -большое число контрактов, бессчетное количество дополнительных соглашений и их правовая экспертиза, которая проводится по значительному количеству договоров. Часть из них отвергается, часть проектов пересматривается с точки зрения архитектуры и среды города, а также экономических параметров. Эта работа ведется постоянно, но, к сожалению, с переменным успехом.
Обратимся к имеющимся результатам работы отдела архитектуры и градостроительства, ГИПРОНИИ РАН, земельного комитета, комитета по управлению имуществом и МУП «Горстрой» (см. таблицу и комментарии к ней ниже). (таблица и присоединенные к ней комментарии находятся на странице 4 данной темы - прим. Olgin)

Микрорайон «А»
В настоящее время площадь микрорайона составляет 40 га, количество жителей - 3 800 человек.
Как видно из таблицы, существует порядка 10 проектов строительства жилья на территории самого старого микрорайона города. Это наиболее «свежие» контракты, большинство из них датировано 2002 и 2003 гг. В соответствии с проектной документацией строительство и заселение всех объектов приведет к росту численности жителей микрорайона на 4000-4500 человек.
При этом точечная застройка микрорайона высотными домами ограничена отсутствием инженерных сетей и коммуникаций, да и собственно места, и возможна только в случае комплексной реконструкции микрорайона со сносом ветхого жилья, прокладкой новых теплотрасс, канализации, дорог и т.д. Комплексная программа реконструкции микрорайона должна быть ориентирована на увеличение жителей не более чем на 2000 человек, учитывая настоящую обеспеченность жителей предприятиями соцкультбыта и соответствие градостроительным нормам. С другой стороны, при сносе пятиэтажных и ветхих двухэтажных зданий потребуется переселение как минимум 2000 человек или строительство для них 50000 кв. м жилья. Поскольку ни средств на строительство собственных жилых площадей, ни стабилизационного фонда жилья у города нет, для того, чтобы переселить людей в новые квартиры, необходимо построить дополнительно около 250000 кв. м коммерческого жилья (исходя из принятой доли города в 20%) или 500000 кв. м. при доле в 10%, что более реально. Под реализацию такой программы необходимо будет
выделять дополнительные земельные участки, которых в городе нет, не говоря уже о социальной инфраструктуре (школы, детские сады, объекты здравоохранения).
Существующие проекты застройки не предполагают ни реконструкции старых домов микрорайона, ни перекладки инженерных сетей, ни строительства объектов социально-культурного назначения, поэтому по площадкам в микрорайоне «А» администрацией принято решение о запрете строительства коммерческого жилья по существующим проектам. Это влечет за собой ряд последствий для города: инвесторы собираются опротестовывать контракты (у кого они есть) в судах, так что это еще дело не решенное. По крайней мере строительство по существующим проектам застройки в микрорайоне «А» в ближайшее время не начнется.
Тем не менее проблема реконструкции первого микрорайона города стоит достаточно актуально, и рано или поздно старые дома будет необходимо сносить и строить на их месте новые. Этот момент будет учтен при разработке генерального плана города, и при принятии решений о застройке территорий данного микрорайона ключевым фактором будет являться социальная составляющая и реконструкция инженерных и транспортных путей.
Из интервью с Первым заместителем Главы города В.Е.Дудоч-киным: «Застройка микрорайона «А» в том виде, в котором планировалась, нас однозначно не устраивает ни с социальной, ни с экономической точек зрения. И здесь неважно, будут там бесплатные квартиры для жителей города или нет, дело не в этом. Просто многоэтажные дома не могут быть привязаны к существующим в микрорайоне коммуникациям, которые не выдержат и начнут рваться» .
Помимо строительства коммерческого жилья в микрорайоне «А» есть проекты (хотя это пока, скорее, пожелания) построить на площадке рядом с кортом спортивно-оздоровительный комплекс с гостиницей.
Также готовится проект завершения строительства здания А-77 (Школьная, 1) и организации в нем гостинично-офисного центра с конференц-залами. Но и тут пока только изучается старая документация и делаются эскизные предложения.

Микрорайон «Б»
Микрорайон занимает 72 га, население - 13 000 человек. В настоящее время это наиболее благоприятный район с точки зрения обеспеченности жителей предприятиями социально-культурного назначения, магазинами, рекреационными массивами.
Уплотнение данного микрорайона и строительства коммерческого жилья здесь не планируется, он останется в проекте генерального плана города в существующем виде.

Микрорайон «В»
Площадь микрорайона - 76 га, население - 7 200 человек.
В настоящее время в микрорайоне строится 4 дома (В-60, В-63, В-64 и В-66) с общей площадью жилья около 70 000 кв.м. Количество жителей после сдачи этих домов в 2004 и 2005 гг., по предварительным прогнозам, увеличится почти на 3000 человек, что может серьезно усугубить транспортную проблему в городе и обеспеченность жителей предприятиями соцкультбы-та. Очевидно, при всём желании администрация города не способна остановить строительство: дома уже начали строиться, и пересмотр контрактов возможен только в сторону увеличения доли города в этих домах. Она, в соответствии с договорной в 8-10 %, должна была бы составить 4400 кв. м жилья, но фактический остаток на сегодняшний день - 3300 кв. м
Из интервью с Первым заместителем Главы города В.Е. Дудочкиным: «Хорошо, что доля города сохранилась хотя бы в этом объеме, и то - считаю это заслугой администрации города. По некоторым договорам в счет доли города осуществлялась оплата различных услуг, благоустройства, покрытие задолженностей МУПов и прочие платежи, зачастую совершенно невыгодные для города с экономической точки зрения, а также нарушающие бюджетный процесс. Порой создавалось впечатление, что город превратился в частную лавочку, где решения принимались только в интересах ее хозяев и единолично.»
Помимо уже строящихся домов имеются инвестиционные договора и акты выбора земли по площадкам В-61, В-62 и В-65. Из них первые два составляют целый жилой комплекс, который должен органично вписаться на пустыре перед магазином «Пятерочка».
Из интервью с Первым заместителем Главы города В. Е.Дудочки ным: «Нам было предложено как минимум три варианта застройки площади. Ни один из них не удовлетворил градостроительную комиссию. С точки зрения архитектуры города, это ну никак не вписывалось в наше представление, тем более что этот пустырь - географический центр города. В связи с тем, что отменить строительство тут не удастся, т.к. аренда земли уже закреплена за компанией «Универстрой», выполнена часть технических условий, было принято решение о подключении к работе троицких архитекторов. И сейчас с инвестором работает архитектор Валерий Лотов, который в прошлом уже занимался данной площадкой. Мы надеемся, что он сможет сделать этот проект (который и в среду впишется, и решит часть нарастающих проблем микрорайона) достойным нашего города. Ведь у нас в этом микрорайоне и магазинов не хватает, и парикмахерских, служб быта и т.д. Жилье там будет, от этого уйти не удастся, постараемся, чтобы было не только жилье, но и социально полезные помещения и объекты. Плюс законная доля города будет обеспечена».
Отметим, что при строительстве домов на площади перед «Пятерочкой» лес не будет затронут. Палатки и торговые ряды с площади, по предварительным намерениям, будут перемещены в цокольные этажи зданий; рынок переоборудуется под торговый центр, напротив АТС планируется парковка.
По В-65 решение принято уже новой администрацией. Этот дом планируется построить с участием РАН. Общая площадь - 10 000 кв.м. Дом должен пройти государственную экспертизу для получения федеральных денег по программе переселения ветхого жилого фонда. Доля города будет 20%.
Таким образом, в ближайшие 3-4 года микрорайон «В» пополнится еще 7 новыми высотными домами, общая численность населения вырастет примерно на 4500 человек. Появится центр этого микрорайона (на месте «площади салютов»), который призван соединить две части города - микрорайоны «А», «Б», «Д» с «В», «Е», «Г».
Со всей остротой, очевидно, встанет вопрос транспортных развязок. «Над этим уже думаем... либо Садовая улица, либо Октябрьский проспект должен иметь выход на Калужское шоссе - иначе задохнемся», - поясняет Владимир Евгеньевич.

Микрорайон «Г»
Напротив памятника, около остановки «Фабрика», уже почти достроен квартал малоэтажных жилых зданий. Сдача объекта намечена на 2005 г. Стоит отметить, что квартиры в этих домах по большей части уже проданы (дома строились по договорам соинвестирования), при этом есть информация, что некоторые квартиры, как оказалось, проданы даже по 2 раза! В том, как это удалось сделать, разбираются правоохранительные органы, но данный конфликт создает определенную угрозу для города.
В.Е. Дудочкин: «Как бы не оказалось, что проект будет заморожен и мы получим памятник недостроя на въезде в город... ситуация нелепая, конечно, но я уже ничему не удивляюсь».

Микрорайон «Д»Площадь - 20 га, население составляет пока 1 800 человек.
Плотность существующей застройки здесь и так велика, при этом явно недостаточно магазинов, образовательных учреждений, предприятий культуры и быта.
Существующие контракты на строительство домов Д-9, Д-11, Д-34, Д-35 и Д-36 подписаны и оформлены еще в 2000 г., и в настоящее время большинство домов уже достраивается. Их общая площадь - 31400 кв.м (без учета Д-36), численность будущих жителей - около 1000 человек.
Самая неудачная ситуация - с домами, которые непонятно как запроектированы на территории больницы РАН. Земля под этими домами находится в федеральной собственности и была ориентирована на дальнейшее развитие больничного комплекса. Тем не менее дом Д-35 уже почти достроен, а второй (Д-36) -
проектируется и активно лоббируется со стороны Академии наук. Этот дом должен появиться слева от больницы, также перпендикулярно Октябрьскому проспекту. По существующему проекту строительство дома Д-36 на резервных территориях больницы, в лесу, предполагает 10%-ную долю больницы, и всего 5%-ную - города. Причем в соответствии с контрактом прокладка коммуникаций и сетей предполагается за счет города, а у больницы практически никаких обязательств нет. В этой ситуации, когда строительства, видимо, избежать не удастся, силы администрации города направлены на изменение условий контракта, увеличение доли города и включение технических условий в обязательства инвестора.
Решением комиссии об информировании граждан о градостроительной деятельности остановлено (собрано более 60% подписей жителей близлежащих домов) строительство дома Д-37. Поскольку контракт с компанией «Инструмент-инвест» подписан еще в 2000 г. и оформлен юридически верно, также выполнены избыточные технические условия, - для дома общей площадью 10 000 кв. м еще предстоит подыскать другую площадку для строительства.
Все указанные дома соответствуют 1-й очереди микрорайона «Д», часть из них действительно должна была появиться в соответствии с разработанным еще в 80-х годах Генеральным планом города.
В планы администрации города входит насыщение микрорайона общественно значимыми объектами: надежда на достройку инфекционного корпуса больницы РАН, частичная реконструкция рынка, продолжение автостоянки на Октябрьском проспекте и еще ряд проектов. Однако площадки 1 -и очереди микрорайона «Д» уже закончились. Есть еще 2-я очередь.

2-я очередь м-она «Д»
Планируемая площадь 2-й очереди - 25 га. Строительство предполагается на территориях лесов, находящихся в настоящее время под юрисдикцией гослес-фонда.
На застройку 2-й очереди существует контракт с компанией «Тэсоро-консалт». Это 150000 кв. м жилья (или примерно плюс 6 000 жителей) с долей города 10%, причем без обременения инвестора строительством инженерных сетей и объектов соц-культбыта. Контракт явно грабительский, и в настоящее время администрация активно ведет переговоры по изменению условий этого контракта.
Ситуация со 2-ой очередью микрорайона «Д» сильно осложнена тем обстоятельством, что по существующим нормам застройки для обеспечения населения микрорайона с учетом застройки 1-й и 2-й очереди предприятиями соцкультбыта (школы, детские сады, магазины, досуговые и детские площадки) будет необходима дополнительная площадь в несколько десятков гектаров. При этом пока непонятно, на какие средства город может обеспечить это строительство. Очевидно, один из немногих источников финансирования здесь - та самая доля города в коммерческом жилье плюс дополнительные обременения инвесторов при строительстве. С этим администрации города еще предстоит разбираться.
Из интервью с Первым заместителем Главы города В.Е.Дудочкиным: «Со 2-й очередью пока непонятно: с одной стороны - есть инвестор с контрактом, с другой стороны -действующий генеральный план города, по которому это строительство должно начаться как раз в 2005-10 гг., с третьей стороны - лес, который и рубить не хочется (хотя его и без нас срубят, посмотрите на коттеджное строительство со стороны д.Пучково), и принадлежит он пока не городу, а гослесфонду. В общем ситуация непростая. При всем при этом у города денег нет. Рано или поздно 2-я очередь будет строиться, наша задача -получить максимум полезного от этого строительства для жителей города, построить там школу, детские сады, офисные помещения. И еще много всего необходимо, на что больше места нигде нет... Думаем...»

Микрорайон «Е»
Площадь - 12 га, население -6 000 человек.
В этом самом ветхом микрорайоне города строительство уже развернулось в полную силу. Строится 4 дома (Е-3, Е-9, Е-39, Е-40) общей площадью 57 100 кв.м. Инвестор, строящий здесь большинство домов, компания «Механизация-2», заключил контракты на строительство еще в 2001 г. и имеет утвержденные акты выбора площадок. Из интервью с Первым заместителем Главы города В.Е.Дудочкиным: «Они строят в городе 5 домов. Контракты идентичные: внешние инженерные сети строятся за счет города. В результате на момент выяснения всех обстоятельств по данным контрактам долг города инвестору составлял около 1300 кв.м. Сейчас удалось пересмотреть условия договоров, и город получит 4200 кв. м в Е-21 - за все дома «Механизации». Кроме того, в доме Е-40 будет 500 кв. м под образовательные цели, т.к. этот дом строится на месте вечерней школы».
Необходимость строительства объясняется желанием администрации переселить жителей микрорайона из ветхого жилья в новые квартиры. Так, в проектируемый Е-20 будут, предположительно, переселяться жители Нагорной, 5, жилой комплекс на Парковой улице (предположительно, Е-22) должен принять жителей ветхих соседних домов.
Здесь ситуация перекликается с микрорайоном «А», за тем лишь исключением, что дома есть гораздо более старые, и их больше. Поэтому очевидно, что строительство здесь неизбежно.
В.Е. Дудочкин: «Улица Парковая в районе берега реки Десна, скорее всего, будет застроена. Аргументов много: это и ветхий фонд микрорайона, и необходимость обустраивать микрорайон, создавать людям комфортные условия жизни, и наличие контрактов, по которым уже выполнен ряд технических условий. В этой ситуации очень важно принять правильные решения с точки зрения архитектуры, органично вписать дома в ландшафт, создать рекреационные зоны, парки, разместить в новых домах инфраструктурные предприятия. Над этим сейчас работаем...Никто не ставит задачей непременное строительство каменных мешков везде, где только можно, но город должен развиваться, обновляться... -Мне кажется, это правильно».
Общая площадь новостроек в микрорайоне «Е» составит, с учетом запроектированных домов, почти 200000 кв.м. С учетом переселения прирост населения здесь может составить от 4000 до 6000 жителей (из расчета 25 кв. м/чел.).
В приведенном полугодовом «строительном отчете» остался неосвещенным важный вопрос для всех микрорайонов: кем будут новые жители города, откуда и почему они приедут в Троицк. В этом направлении проводятся социологические исследования, с результатами которых троичане будут тоже ознакомлены. Но точно на эти вопросы, похоже, ответит только время.

Жилой современный комплекс в г. Троицке
Подготовлено пресс-службой на основе документов Администрации (в том числе отдела АиГ, КУИ, МУП
«Горстрой»)