Коммерческое жилье

ЖСК

1

Конечная цель деятельности

"инвестора-застройщика"

-

извлечение  максимальной прибыли  (быстро, любыми методами, невзирая на претензии  жителей и

требования будущих жильцов)

+

строительство жилья,

качественного и комфортного, соответствующего запросам членов ЖСК

2

Конечная цель деятельности

с точки зрения города

-

удовлетворение потребностей "инвестора" в извлечении прибыли

+

 удовлетворение

 потребностей жителей города Троицка в жилье

Простота реализации схемы

-

запутана  и темна на всех стадиях

+

проще и понятнее

3

преобразование в ТСЖ

-

новые люди со всего СНГ разобщены, не стремятся в ТСЖ, а привлекают для решения своих проблем Администрацию

+

ЖСК легко превращаются в ТСЖ,

за что и идет агитация,

т.е. у Администрации - никаких проблем

4

дальнейшее обслуживание жилья

-

инвестора не интересуют будущие  издержки  жильцов на ремонт и эксплуатацию (например, индивидуальные котельные)

+

ЖСК в меру своих знаний обязательно будет экономить на будущих расходах и применять передовые решения, передача опыта

5

Заинтересованность в росте масштабов застройки

=

"инвестор" заинтересован в увеличении объемов и  строительстве максимального количества кв.метров на данной площадке (для минимизации влияния аддитивных белых и черных расходов и из-за трудности получения площадок)

=

заинтересованность в небольших проектах, поскольку именно они обеспечивают максимальную комфортность и более легко реализуемы и надежны в плане исполнения

6

Контроль со стороны заказчика (будущего жильца)

-

реально отсутствует  (начинается только после продажи квартир) и только мешает получать максимальную прибыль «инвестору»

+

имеется на всех стадиях как инструмент отчетности перед членами ЖСК и работы со строителями

7

процесс застройки

+

все описано законами

-

слабая нормативная база (выделение земли, членство в ЖСК, обязанности, пр.)

8

источник средств

=

частично свои, затем - заемные средства из банка

=

частично свои, затем - заемные средства из банка

9

надежность схемы финансирования

-

из одного источника

+

из многих источников

10

"долгострой"

-

банк выдает организации "короткий" кредит на период строительства, далее  зависит от скорости продаж  квартир (плохо дела у соседа- продажи пошли вниз)

+

- банк выдает кредит на стройку и не даст не достроить

- члены ЖСК, финансово несостоятельные, выбывают из ЖСК и  на их место принимаются другие

11

прохождение согласований и выделений тех условий

-

ускорение путем дачи взяток на всех этапах,  подключение механизма коррупции, развращение всех структур государственного контроля и местных Администраций

+

не имеет возможности давать взятки в связи с подконтрольностью большому количеству членов ЖСК, когда такой факт невозможно скрыть, а значит, невозможно скрыть и от контролирующих органов

12

"двойные продажи"

-

в Троицке:более 100  по Эколорстрою,

одна квартира - 4 раза, сколько точно - никто не знает

+

исключены полностью

13

смена заказчика и

подрядчика в процессе строительства

-

обычное явление,

новые - валят долги на старых

+

исключена

возможная смена строителей мало  повлияет на конечный результат

14

проектные работы

-

низкое качество проектных решений, которые выбираются не из критерия комфорта будущим жильцам, а исходя из возможности получить максимальную норму прибыли

+

качественнее, т.к. проектируется для себя, на длительную перспективу,

15

качество строительства

-

«инвестору» все равно, главное, чтобы приняли

+

Строят для себя, сами контролируют

16

Отношение к внутренним скрытым работам

-

экономия и на всех стадиях строительства и материалов, вплоть до нарушения проекта

+

строим для себя, все  работы контролируются

17

использование троицкой земли

-

не более 20-25  % жители Троицка

+

100 % жители Троицка

18

необходимость доп. социального строительства (д/сады, школы, больницы)

-

необходимо для 75-80 % от числа жителей дома

+

не нужно

19

отчисления жилья городу

+

10 % - не получены ни разу при прежней Администрации

20 % - заключены, но еще не получены

+

платим за землю, далее Администрация  включает эти средства в бюджет

20

существенное увеличение коррупции из-за получения нецелевых квартир

-

Находясь вне бюджета, нет нормального контроля за расходованием городской доли. Старой Администрацией роздано около 100 квартир для приближенных  и в нарушение очереди

+

предлагаем платить деньгами путем перечисления в бюджет

21

новые рабочие места

-

обостряют ситуацию, отбирая имеющиеся  у жителей Троицка

+

немного, но  создают предпосылки для организации новых рабочих мест (сфера обслуживания)

22

привлекательный имидж города

-

Рекламные буклеты, порой недостоверные.

+

Привлеченные ценные специалисты (Технопарк), занятые в приоритетных сферах, могут участвовать в ЖСК и решать жилищную проблему дешевле и качественнее,

В условиях планов по инновационному развитию города, возможность решения жилищной проблемы сотрудников предприятий, которые планируется привлечь в город, посредством ЖСК, увеличивает для инвесторов привлекательность именно Троицка

23

будущие проблемы для жителей

-

при коммерческом строительстве инвестора не волнуют проблемы существующих жителей и будущих жильцов

+

жители Троицка  не будут планировать переезд в существенно менее благоприятную среду только из-за увеличения площади проживания 

24

для Администрации

+

?

- на первый взгляд проще: отдал площадку - получил долю кварти.

Реально -  идеальных инвесторов пока нет ни одного, пока – головная боль. Например – Е-21, проблему автостоянок решает администрация, а не «инвестор»

-

?

на начальном этапе сложнее, возможно,  жители будут требовать помощи  от Администрации на всех этапах

25

Профессионализм

+

профессионализм

_

неопытность, непрофессионализм  на начальных этапах

устраняется путем:

- временного найма небольшого количества профессионалов,

- выработкой  ясных и прозрачных процедур для всех этапов согласования и строительства (в том числе и с помощью администрации)

26

последующая продажа построенных квартир

_

всегда продает (прибыль получат инвестор, почти всегда выводя ее из Троицка)

-

?

действительно, в дальнейшем возможны продажи, это плохо, т.к. возможны продажи НЕ жителям Троицка

но при этом прибыль получает житель города, а не посторонний коммерческий «инвестор», что хорошо.

Это легко проконтролировать и затем ограничить (сроком повторного участия в ЖСК)

27

возможен механизм дотирования очередников

 и коррекции миграции

-

при коммерческом строительстве  решение проблем очередников лежит полностью на Администрации, особенно после введения аукционного механизма выделения земельных участков под коммерческое строительство. 

+

Город может согласовать для ЖСК возможность частичной продажи квартир для целевых доплат очередникам -участникам ЖСК

В этом случае очередь может уменьшаться очень  быстро

Возможен  целенаправленный отбор и прием мигрантов- будущих членов ЖСК (решение принимается общим собранием ЖСК, например: продавать только программистам из МИФИ)

28

кого принимать в члены ЖСК (в соинвесторы  при комм.стр.)

-

норм не существует, миграция в город неконтролируема, значительная часть жилья приобретается, как инструмент инвестирования  на финансовом рынке  и годами не заселяется с целью последующей перепродажи, создавая проблемы для ЖКХ.

+

Администрация в своих расчетах, прогнозируя численность мигрантов,   исходит  из нормы 30 кв.м. общей жилой площади на человека

По, нашему мнению, на норму до 30 кв.м.  вполне можно ориентироваться, как  условие возможного членства в ЖСК.

29

комплексность застройки больших территорий района

-

в случае больших проектов  и новых территорий нужен очень крупный инвестор или банк.

такой субъект всегда будет диктовать свои условия взаимодействия для Администрации

Например – Е-21, проблему автостоянок решает администрация, а не «инвестор», Ботаковское поле

+

очень легко расширить масштаб путем объединения нескольких ЖСК, которые в этом случае легко могут договориться по всем вопросам, поскольку существенно экономят на общих издержках проекта

Администрация только "кидает призыв"